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2016年南京房地產市場異常火爆，土地市場地王頻出，樓市更是漲聲一片。但火爆的背後未必沒有危機潛伏，尤其是在當前政策高壓下，市場也將漸趨於冷靜，四季度之後南京房地產市場或將迎來新的一輪調整周期。
本文中我二手設備收購們通過對2006年以來南京地價、房價的走勢研究分析，發現：
1.地價周期性波動明顯，存在3年一次的小周期，漲兩年跌一年；
2.房價整體呈上升趨勢，但受調控政策力度影響，短期內存在下降回調的可能性；
3.地價波動幅度遠大於房價波動幅度，歷次地王潮的高點之後都預示著來年土地市場降溫，房價同比漲幅將放緩；
4.通過歷年地價、房價波動趨勢分析，2016年地價房價比接近100%，已到達本周期最高點，來年地價將會有一定程度的下跌，預計跌幅在30%-40%之間，2017年上半年將會是開發商拿地的一個好時機。預計2017年房價漲幅將在10%上下。
歷年南京住宅用地成交樓面價走勢分析
1.四輪地王潮
從2006年至2016年的南京住宅用地成交樓面價走勢來看，這11年之中南京市共經歷瞭四輪地王潮，2007年、2010年、2013年、2016年，地價漲幅分別為125%、67%、68%、103%，2016年南京地價漲幅僅次於2007年。2016年南京市共誕生43宗樓面價在萬元以上地塊，20宗樓面價在2萬元以上，2016年南京地王數量及更新速度是前三輪地王潮所不及。
（註：2016年統計數據為1-9月）
2.周期性波動明顯
雖然說中國房地產市場受政策變動影響較大，但也有明顯的周期性變化趨勢。從歷年南京住宅用地成交漲幅來看，基本上存在3年一次的小周期，地王潮--土地市場降溫--土地市場復蘇--新一輪地王潮交替上演。
3.地王潮過後土地市場降溫明顯
從2007年、2010年、2013年三輪地王潮前後土地市場成交走勢來看，地王潮後南京土地市場均出現瞭明顯的降溫態勢，2008年同比2007年下降10%，2011年同比降幅最大，成交樓面價幾乎腰斬，降幅達42%，2014年住宅用地成交樓面價同比也降低瞭三成。
歷年南京商品住宅市場成交價格走勢分析
1.房價整體呈上升趨勢
從2006年-2016年南京商品住宅價格成交走勢來看，房價整體呈上升趨勢，2006年南京市商品住宅均價4862元/㎡，而目前南京整體房價已接近20000元/㎡，10年間房價上漲瞭4倍。
（註：2016房價數據為1-8月平均數據）
2.受政策調控影響，周期性波動明顯
從歷年南京住宅房價波動情形來看，房價漲幅的高峰時期基本上與地價漲幅的高峰期相重和，土地市場與樓市火爆重疊誘發政策調控力度加劇，而房價往往隨政策變動，周期性波動顯著。2007年全年10次上調存款準備金率，6次加息，持續收縮銀根；2010年與2011年限購、限貸雙重政策狙擊樓市，南京開始瞭近4年的限購時代；2013年底南京出臺"寧八條"，二套房首付提升至7成，房貸收緊。2016年9月底南京開始密集型調控，限購、"寧十三條"、二套房首付8成，多方給市場降溫。
3.房價周期性下跌並非不可能
2016年以來，在低利率、資產荒、流動性泛濫的推動下一二線城市房價開始暴漲，從深圳開始，上海、北京、再蔓延到南京、蘇州、杭州、廈門等二線城市，全國一二線樓市一片火熱，7月全國新增貸款幾乎全部為房貸，狂熱程度可見一般，看空房價的人都失去瞭聲音。
與此同時，全國實業領域一片蕭條，苦幹幾年不如炒房一套，民間投資出現斷崖式下跌。9月底國傢層面開始出動，16個被台中中古設備買賣國傢重點約談的城市開始出臺更為嚴厲的政策，給瘋狂的樓市降溫。2016年的國慶節成瞭"限購節"，先後有19個城市出臺調控政策，嚴厲之處較2011年有過之而無不及。
回過頭再看2010年的地王潮，受四萬億救市刺激影響，大量資金湧入樓市，地王頻出，南京房價也正式破萬，河西房價也邁向2萬元新臺階，2010年房價漲幅同比上漲45%，新房庫存量也曾一度跌至22075套，市場嚴重供不應求。過火的樓市誘發瞭當時史上最嚴調控政策時段，貸款收緊，限購、限貸雙重政策狙擊樓市，南京開始瞭近4年的限購時代。其後南京樓市出現瞭明顯的降價潮，2012年南京市房價同比下降13%，回到2010年之前的水平，庫存量也上升到5.5萬套。
2016年本輪調控政策較2010年有過之而無不及，當前房地產狀況也與2010年極為相似，地王頻出，市場庫存不足，房價高漲。但在一系列政策打壓下，市場開始趨於冷靜，隨著市場觀望氛圍濃厚，市場庫存量將會持續攀升，攀升至5萬套以上的高點時，房價松動的幅度也將會越大，而屆時新一輪的調控政策也將來襲，房價又開始新一輪的周期性上漲歷程。如若政策預期沒有改變的話，預計2019年南京將會迎來新一輪的房價上漲周期。
地價與房價關系變動趨勢分析
從地價占房價比重來看，南京市地價占比情況與市場行情緊密相關。在市場牛市行情階段，占比高達均高於50%以上，2016年達到高峰，地價房價比為97%，接近100%。一般年份維持在40%上下波動，而在市場熊市行情階段可低至25%。
從增幅來看，地價與房價增幅波動均較為明顯，總體上看地價波動幅度要大於房價波動幅度。除瞭2008年、2011年、2014年等三個年度房價增幅超過地價增幅外，其餘年份地價增幅要遠高於房價增幅，歷次地王潮的高點之後都預示著來年土地市場降溫，房地產價格同比漲幅將放緩。
通過歷年地價、房價波動可看出，2016年地價房價比接近100%，已到達本周期最高點，若依以往的趨勢分析來看，2017年地價將會有一定程度的下跌，跌幅在30%-40%之間，2017年上半年將會是開發商拿地的一個好時機。房價漲幅相對於今年漲幅會有所放緩，考慮到GDP增長速度及CPI走勢，並結合歷年房價走勢分析，預計2017年房價漲幅將在10%上下。
後續展望
2015年至今南京市土地市場地王現象上演情況愈烈，面粉貴過面包普遍性明顯，尤其是2016年，地價房價比將近100%。但從歷年南京市房價、地價漲幅波動情況及其走勢分析來看，目前南京市場土地市場及樓市均處於高位階段。9月以來南京政策持續收緊，調控力度也是空前，市場也將隨著政策調整加碼而漸漸區域冷靜，但政策真正作用的顯現還需一段時間，2017年南京樓市或許將迎來真正的"拐點"，土地市場降溫，樓市價格漲幅放緩。隨著市場觀望氛圍濃厚，市場庫存量將會持續攀升，攀升至5萬套以上的高點時，房價松動的幅度也將會越大，而屆時新一輪的調控政策也將來襲，房價又開始新一輪的周期性上漲歷程。返回搜狐，查看更多
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